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美通社消息，多元化专业服务与投资管理公司高力国际近日对2023年上半年中国主要城市的大宗交易市场做出了回顾与展望。
2023年上半年中国主要城市（包括：北京、上海、广州、深圳、西安和成都）合计录得92笔大宗成交，总交易金额近865亿元，为去年同期成交量的131%。
从物业类型分析，跟以往年度类似，写字楼及综合体交易金额几乎占总交易金额的60%左右。
产业园的交易金额波动上升，2023年上半年该物业类型的交易金额占比约为21%，已接近2022年全年交易金额。
公寓和酒店大宗成交继续保持较高的活跃度，2023年上半年金额占比约占9%，全年有望与2022年交易金额持平。
从大宗交易资金来源分析，中国主要城市的大宗成交仍以内资为主。2023年上半年中国主要城市内资交易金额占比近88%，延续了其主导地位。
上海 2023年上半年上海合计录得49笔大宗成交，总交易金额约459亿元，占全国主要城市成交金额的53%。其中内资买家交易金额占比继续占据主导地位，占比近87%。其中写字楼交易金额约246亿元，企业客户成交写字楼约120亿元。 从物业类型分析，写字楼的成交最为活跃，占比近54%，其中企业客户购置写字楼交易占比接近50%。 产业园的交易占比从2019年开始逐年递增，至2023年上半年，产业园的交易金额已接近今年半年总成交金额的四分之一。 公寓及酒店的交易金额占比自2021年开始稳定增长，至2023年上半年该占比约为12%，为近几年最高。 北京 2023年上半年北京合计录得19笔大宗成交，总交易金额约140亿元，占全国主要城市成交金额的16%。其中内资交易占比78%。其中产业园交易金额约45亿元，企业客户成交产业园约27亿元。 近两年北京产业园交易开始活跃，以往年度交易金额占比不足10%，而在2023年上半年交易金额高达32%，超过写字楼交易占比，其中企业客户购置产业园交易金额占比接近60%。 上半年零售的交易金额占比为25%，仅次于产业园交易金额占比，主要为比如世界中心和远洋未来广场二笔交易完成。 2018年至2022年的主导交易物业类型为写字楼，但2023年上半年，写字楼交易金额占比有下降的迹象。 北京的综合体交易金额占比从2019年至2022年保持相对稳定；2023年第一季度苏宁生活广场交易的规模较大，占上半年交易金额的20%。 广州、深圳 2023年上半年广州及深圳合计录得18笔大宗成交，总交易金额约231亿元，占全国主要城市成交金额的27%。其中内资交易占比94%。其中写字楼交易金额约183亿元，企业客户成交写字楼约169亿元。 在广州和深圳的各物业类型中，写字楼最受买家追捧，占比近79% ，交易金额中有近92%的交易由企业客户完成。 2020年前，产业园交易并不活跃，2020年至2022年期间交易量和交易金额占比逐年递增，2023年上半年成交金额占比仅次于写字楼，占12%。 广州深圳的公寓和酒店交易，除去2022年，近几年交易占比相对稳定，2023年上半年该类型物业占比有小幅上升，值得一提的是近期深圳的深润大厦长租公寓项目，由国际知名的机构投资人完成。 成都、西安 2023年上半年成都及西安合计录得6笔大宗成交，总交易金额约35亿元，占全国主要城市成交金额的4%。其中内资交易占比100%。其中写字楼交易金额约14亿元，企业客户成交写字楼约14亿元。 在成都与西安，内资买家占绝对主导地位。写字楼交易金额占42%，而公寓也备受买家青睐，上半年的交易金额占比近五分之一 。 市场展望 外资投资者： 美元基金难以募集，除少量特殊机会基金或者专题基金（生命科学等）以外，增量资金非常有限； 亚洲及中东主权基金是外资主要资金来源； 投资方向开始调整，写字楼占比不断下降，工业和公寓类项目比重上升； 外资持有的项目会考虑加速退出。 内资投资者： 险资是目前最为积极的大宗项目投资者，拼盘出资且结构化交易模式也越来越多； Pre-REIT基金，可以承受租赁风险，重点布局产业园和物流类工业资产，但近期公募REIT的波动带来影响； 企业客户购置自用办公营运场所及地方政府的飞地经济是主要的写字楼买家来源。 未来预测 预计未来12-18个月，资产价格，如写字楼物业，会继续震荡调整，内资投资者仍会主导大宗市场，外资投资者的投资会进一步萎缩。 2023年第二季度香港大宗交易回顾 2023年第二季度香港的大宗交易量创19年来最低，为26.6亿港元，其中办公楼成交10.1亿港元，占比38%；零售商业成交8.6亿港元，占比32%；酒店及服务型公寓成交4.7亿港元，占比18%；工业园成交3.2亿港元，占比12%。 目前三个月的HIBOR已经达到4.97%，为历史相对高位。随着利率持续上升，投资者将关注更高的资产投资收益率，加上买卖双方对价格的预期差异较大，因此第二季度大宗交易数量大幅减少。但同时高力国际注意到，随着边境的重开，内地买家逐渐回归市场，部分急售的资产成为市场焦点。 截至2023年6月底，香港写字楼的整体资本价值已经回到了2016年年中的水平。
